Alih fungsi Ruang Terbuka Hijau (RTH) menjadi kawasan permukiman kian marak di banyak kota di Indonesia. Di Kecamatan Kemiling, Bandar Lampung, fenomena ini terlihat jelas, dalam kurun waktu sepuluh tahun (2013-2023) penurunan tutupan lahan hijau mencapai 32,34%. Wilayah perbukitan yang selama ini berperan sebagai penyangga lingkungan kota perlahan berubah menjadi deretan rumah tinggal. Hutan dan ruang hijau yang dulu menjaga keseimbangan alam kini harus mengalah pada kebutuhan hunian yang terus meningkat.
Bagi banyak pihak, pembangunan perumahan di Kemiling tampak sebagai langkah logis. Rumah dibutuhkan, ekonomi bergerak, lapangan kerja tercipta, dan pemerintah memperoleh pendapatan dari pajak. Namun, dibalik
deretan bangunan baru tersebut, tersimpan biaya lingkungan dan sosial yang seringkali luput dari perhitungan kebijakan.
Manfaat Ekonomi yang Mudah Terlihat
Dari sudut pandang ekonomi, pembangunan perumahan memang menawarkan keuntungan cepat. Dalam satu hektar lahan, puluhan unit rumah dapat dibangun dan dipasarkan dengan nilai transaksi miliaran rupiah. Aktivitas ini mendatangkan keuntungan bagi pengembang, membuka pekerjaan bagi tenaga konstruksi, serta meningkatkan penerimaan daerah melalui pajak dan retribusi.
Jika dihitung menggunakan Cost–Benefit Analysis (CBA), manfaat ekonomi tersebut sering kali lebih besar dibandingkan biaya yang dikeluarkan di awal. Rasio manfaat dan biaya (Benefit Cost Ratio/BCR) bahkan
menunjukkan angka di atas satu, yang secara teori ekonomi menandakan proyek layak dijalankan. Tidak mengherankan jika izin pembangunan perumahan terus diberikan. Namun, angka-angka tersebut hanya mencerminkan sebagian kecil dari cerita yang sebenarnya.
Ketika Lingkungan Menanggung Biaya
Masalah muncul ketika ruang hijau yang hilang tidak lagi menjalankan fungsinya. RTH di Kemiling selama ini berperan menyerap air hujan, menahan erosi, menurunkan suhu udara, menyerap karbon, dan menjaga kualitas udara. Saat lahan tersebut berubah menjadi beton dan aspal, fungsi-fungsi ekologis itu ikut lenyap.
Dampaknya dirasakan langsung oleh masyarakat sekitar. Suhu udara terasa lebih panas, debu meningkat, kebisingan bertambah, dan kekhawatiran terhadap banjir serta longsor semakin besar. Meski tidak ada harga pasar untuk kenyamanan lingkungan, masyarakat sesungguhnya “membayar” melalui menurunnya kualitas hidup.
Di sinilah pendekatan Willingness to Accept (WTA) menjadi penting. WTA adalah metode untuk mengukur nilai ekonomi dari sesuatu yang tidak memiliki harga pasar (seperti udara bersih atau lingkungan yang nyaman).
Melalui survei, masyarakat diminta menilai berapa besar kompensasi yang layak diterima atas penurunan kualitas lingkungan yang mereka alami. Hasilnya menunjukkan bahwa warga menempatkan nilai ekonomi yang cukup besar pada keberadaan ruang hijau—nilai yang selama ini tidak pernah masuk dalam neraca pembangunan.
Jika nilai WTA ini dikonversi secara ekonomi, biaya sosial akibat hilangnya RTH dapat mencapai puluhan hingga ratusan juta rupiah per tahun. Dalam jangka panjang, angka tersebut berpotensi menyaingi bahkan melampaui
manfaat ekonomi yang diperoleh dari pembangunan perumahan.
Layak di Atas Kertas, Rapuh di Lapangan
Gabungan analisis CBA dan WTA menunjukkan paradoks pembangunan .di kawasan perkotaan. Secara ekonomi, proyek perumahan tampak menguntungkan. Namun, secara ekologis dan sosial, resikonya besar. Perhitungan kelayakan sering kali tidak memasukkan kemungkinan bencana seperti banjir bandang atau longsor—kejadian yang biayanya bisa jauh lebih mahal dibandingkan seluruh keuntungan proyek.
Ketika risiko tersebut benar-benar terjadi, masyarakatlah yang menanggung dampaknya, bukan pelaku pembangunan. Inilah biaya tersembunyi yang kerap diabaikan.
Saatnya Menghitung yang Selama Ini Tak Dihitung
Hal ini menunjukkan bahwa ruang hijau bukanlah lahan kosong tanpa nilai, melainkan aset ekologis yang menopang keberlanjutan kota. Mengabaikan nilai tersebut sama artinya dengan memindahkan beban hari ini ke generasi mendatang.
Ke depan, pemerintah daerah perlu memasukkan valuasi ekonomi lingkungan—termasuk CBA dan WTA—dalam mengkaji kebijakan tata ruang dan perizinan. Pemerintah dapat menetapkan kebijakan yang mewajibkan pengembang untuk menyediakan ruang hijau internal, menerapkan drainase ramah lingkungan, atau memberikan kompensasi atas jasa ekosistem yang hilang. Dana kompensasi tersebut nantinya dapat digunakan untuk rehabilitas lingkungan dan penguatan kawasan penyangga.
Pembangunan kota seharusnya tidak hanya mengejar keuntungan ekonomi jangka pendek, tetapi juga menjaga daya dukung lingkungan. Tanpa keseimbangan tersebut, perumahan yang hari ini dianggap solusi bisa berubah menjadi sumber masalah di masa depan.
Alih fungsi RTH di Kemiling mengingatkan kita bahwa pembangunan tidak cukup dinilai dari angka investasi dan pajak semata. Lingkungan memiliki nilai ekonomi nyata, meskipun sering tidak terlihat. Sudah saatnya pembangunan kota di Indonesia bergerak menuju kebijakan yang tidak hanya layak secara ekonomi, tetapi juga adil bagi lingkungan dan masyarakat.
Penulis: Yusup Gane, Dhea Khansa Ariqah, Revalina Aurellya, Salsa Pebiola, Bagus Kadek Windu Putra